Frequently asked questions


Общие

От проблем, которые связаны с покупкой жилья в Испании, не застрахован никто. Они могут возникнуть даже у людей, которые в совершенстве знают язык, законодательство страны, уже сталкивались с банковской системой и органами власти. Даже если вы – известный в своей стране архитектор, всех тонкостей испанского градостроения вы можете не знать.

Кроме возможных проблем, вас может смутить маленький выбор вилл, квартир и домов, выставленных на продажу. Все дело в том, что большую их часть продают через компании по недвижимости и частных риелторов. Они же могут оказать услуги, связанные с содержанием недвижимости, даже если вы уезжаете из страны.

Сложно заниматься покупкой, не зная языка для делового общения. Именно поэтому среди риелторов много русскоязычных, которые предлагают решить проблемы с покупкой. Конечно же, их услуги платные. Чтобы не попасться в руки обманщика, лучше работать с проверенными компаниями, у которых работаю профессионалы и есть клиенты со всех уголков мира.

Такое агентство постоянно проводит сделки с недвижимостью, его специалисты отлично владеют испанским языком и следят за изменениями законодательства в сфере недвижимости. Они смогут провести переговоры, выявить реальную цену предложения, проверить правильность составления договора.

В их работу входит выявление задолженности по платежам, налогам и сборам у владельца жилья. Есть еще много вопросов, о которых знают и смогут их решить специалисты. Покупателю нужно помнить, что агентство, которое выступает со стороны продавца, не заинтересовано предоставлять выгоды покупателю. Его больше интересует собственная прибыль от сделки. Агентство с вашей стороны поможет защитить уже ваши интересы и сберечь деньги.

Многие из тех, кто рассматривает варианты покупки жилья в Испании, ищут предложения только на первой линии, в непосредственной близости к морю. Они не хотят жить в отдалении от моря, даже на 300 метров. Это, в их понимании, слишком далеко. Но они не учитывают того, что в такой покупке могут быть не только плюсы.

Первое: дома в таком расположении – весьма дорогая, часто и неоправданная, покупка. Несколько дальше можно приобрести недвижимость, стоимость которой будет на порядок ниже.

Второе: постройка будет постоянно подвергаться воздействию соленого морского воздуха, от этого особенно страдают металлические конструктивные элементы строения.

Третье: живя в доме на пляже, будьте готовы к тому, что на вашем полу постоянно будет находиться песок.

Анализируйте и решайте, оправдает ли себя такое дорогостоящее приобретение. Ведь всего в десятке минут ходьбы можно купить недвижимость намного дешевле.

Откровенно говоря, в вопросах законодательства (даже такой страны, как Испания) долгосрочных и железных гарантий быть просто не может. Однако по состоянию на сегодняшний день – да, приобретение испанской недвижимости является если и не гарантией, то очень серьезным основанием для высокой вероятности оформления ВНЖ и испанского гражданства в не столь отдаленном будущем.

Кроме того, наличие испанского жилья автоматически дает собственнику право на получение:

  • визы С (легальное нахождение в стране 3 месяца в каждом полугодии, т.е. полгода ежегодно с длительностью визы до 3-х лет);
  • ВНЖ (пусть пока и без права работать) – с возможностью ежегодного продления;
  • ВНЖ для инвесторов (приобретающих не просто жилье, а элитную недвижимость стоимостью от полумиллиона евро) – сроком на 2 года на основании визы D, причем с возможностью продления независимо от времени постоянного проживания в Испании, даже если оно составляет всего 1 день.

Как правило, ипотечные кредиты в Испании берутся очень легко и на невиданно выгодных не только для россиян, но и для некоторых европейцев условиях. Сумма их может достигать 100% общей цены недвижимости, рассрочка – 30 лет, а ежегодная ставка – 5%, 3%, и даже 1,5%.

Конкретный показатель зависит от общеевропейского параметра, называемого Euribor (усредненный межбанковский процент по ЕС), однако с иностранцами испанские банкиры иногда пытаются сыграть в не совсем честную игру. Если соискатель кредита не приводит с собой юриста (которого в обязательном порядке, причем бесплатно, всегда предоставляет хороший риэлтор), банк может составить договор, в котором будет, как бы невзначай, включен пункт о некой обязательной минимальной ставке. Такая ставка может оказаться неожиданно высокой – и в результате покупатель, пытающийся сэкономить на риэлторе, получит кредит на сотни тысяч евро не под 2-3, а под 6% годовых.

В среднем – порядка 15-18%.

Сюда входит около 10% обязательных налогов и сборов (одинаковых и для «вторички», и для только что построенных объектов), а также множество мелких расходов – на услуги нотариуса, переводчика, оформление первичной документации, регистрацию недвижимости, налог с иностранцев, «коммуналка», а также проценты по ипотеке.

Профессионалы рынка недвижимости советуют все же сразу покупать квартиру или дом – но предварительно собрав максимум наиболее важной информации:

  • касательно состояния жилья (время и качество постройки, предполагаемые финансовые расходы на услуги, имеющиеся мелкие недостатки и т.д.);
  • о жильцах (что представляет собой их контингент, что обсуждается на собраниях и пр.);
  • о месте расположения (близость и ценовой диапазон супермаркетов, престижность дошкольных учреждений и средних школ, инфраструктурные особенности и пр.).

Кроме того, арендная плата в Испании очень высока – и в разы превышает суммы, выплачиваемые по ипотечному кредиту.

Русская ментальность нередко ставит во главу угла не совсем понятные европейцу и, скорее, эмоциональные приоритеты – близость к морю (реже – деловому центру) и эксклюзивный дизайн.

Притом что даже для поляка, чеха или венгра более принципиальны материалы, из которых построено само здание, «подборка» соседей, бытовая инфраструктура микрорайона и прочие, вполне прозаические и практичные вещи с прицелом на долговременное будущее.

В форс-мажорных обстоятельствах всегда можно позвонить на телефонные номера:

  • скорой помощи – 112;
  • национальной полиции – 091;
  • муниципальной полиции – 092;
  • так называемой «Гвардии Сивилл» - 062

Данный документ (без которого иностранец не сможет оформить ни один договор – включая покупку авто или оформление телефонного номера) выдает полицейский департамент. Для граждан ЕС эта процедура предельно проста и требует только предоставления ксерокопии 1-й страницы паспорта, фотографии 4х3, и заявления. Для граждан любых других государств перечень необходимой документации намного обширней, и включает необходимость наличия (помимо трех пунктов уже упомянутого списка):

  1. ксерокопии страниц паспорта, на которых проставлена текущая виза и штамп о въезде в страну;
  2. банковская справка о наличии предусмотренных законом средств на счету;
  3. договор купчей и документ об оплате задатка;
  4. обратный авиабилет (правда, это последнее требование не является повсеместным).

В настоящий момент NIE обойдется иностранцу в € 60, а время его выдачи составит от 3 до 30 дней.

Перечень документов для права подписания купчей включает всего три наименования:

  1. идентификационный номер для иностранцев (NIE);
  2. заграничный паспорт;
  3. выданная виза на легальное пребывание в Испании.
  1. Собственник подписывает разрешение, согласно которому соответствующая инстанция получает право автоматически переводить соответствующие суммы с банковского счета.
  2. После подписания договора купли-продажи наша компания переоформляет контракты с коммунальщиками (на поставку электроэнергии, природного газа, воды) и фирмами по предоставлению прочих услуг (телефонная связь, интернет, постановка недвижимости под охрану и пр.).
  3. Оплата услуг совершается в соответствии с показаниями счетчиков или расчетными параметрами контрактов.
  4. Налог на недвижимость оплачивается единовременно, в 1-й год после ее покупки и только после получения уведомления от налоговых органов (самостоятельно проведя операцию по счету либо письменно разрешив сделать это в автоматическом режиме).

Разумеется, первоочередное право на получение мультивизы после оформления договора купли-продажи имеет новоиспеченный владелец. Кроме того, законодательством Испании предусматривается распространение аналогичного права на супругу собственника (если их брак заключен официально), а также несовершеннолетних детей и родителей-пенсионеров. Братья и сестры, а также совершеннолетние дети или родители, еще не достигшие возраста выхода на пенсию, подобными льготами не наделяются.

Именно в таком, разрешительном ключе, согласия второго супруга на покупку не требуется. Тем не менее, сведения о жене/муже в Договоре (хотя и без всякого документально подтверждения, исключительно со слов заявителя) обязательно указываются – прежде всего, касающиеся совместного или раздельного владения имуществом.

Во втором случае нотариус не обязан, но имеет полное право попросить предъявить заверенную копию брачного контракта. Просто потому, что в дальнейшем, если Вы предпочтете снова продать данный объект – без согласия второго супруга, имущество с которым является общим, сделать это не удастся.

Совместным правом на объект недвижимости может быть наделено сколь угодно большое количество людей, независимо от объема (доли) прав каждого из них. Родственные связи правообладателей также не обязательны – более того, им может выступать не только физическое, но и юридическое лицо.

Стандартным вариантом считается гостевая виза, без всяких хлопот оформляющаяся в обычном визовом центре принимающей стороной на основании заранее высланных документов, определенных законодательством. Практически идентична возможность въехать в Испанию по визе, оформленной в любой другой стране (обычно – стране проживания) – но здесь потребуется иметь в виду необходимость соблюдения визовой категории (иначе говоря – нельзя пересекать границу на автомобиле, если документы оформлялись с приложением к ним билетов на самолет).

Разумеется, это не возбраняется – но крайне не рекомендуется. Ведь только налоги на покупку составят порядка 9%, и еще 3% (как не резиденту) потребуется отдать при желании продать эту квартиру или дом и приобрести новый. Этого не окупит даже ожидаемое подорожание испанской недвижимости примерно на 3-7% в год, поскольку ту же сумму «съедят» выплаты процентов по ипотеке.

В ситуации, когда предлагаемая риелтором и застройщиком итоговая стоимость недвижимости одинакова (или даже несколько ниже у второго), приобретение ее через профессиональную риелторскую компанию намного выгоднее. Ведь «в нагрузку» к покупке Вы совершенно бесплатно обеспечиваетесь сопутствующими услугами – помощью в переводе с испанского, открытием счета, оформлением ипотечного кредита и грамотным юридическим сопровождением. Если же выбрать другой вариант – нанимать профильных специалистов все равно придется, но в итоге оплата их услуг обойдется Вам не дешевле, чем в 3000 – 4000 евро.

Интересно, что покупка через риелтора жилья на вторичном рынке тоже очень удобна – поскольку свои комиссионные он получит не с Вас, а с продавца.

На первый взгляд это кажется удивительным – но цены, выставляемые за возведение объекта строительными компаниями, в Испании почти всегда оказываются выше, чем у риелторов. Объяснение такому парадоксальному для россиянина факту кроется в особенностях законодательства этой страны.

В одном и том же регионе себестоимость затрат на строительство квадратного метра фиксирована, но компания застройщик имеет право включить в конечную стоимость еще и комиссионные за продажу - в связи с меньшим оборотом продаваемой недвижимости, естественно, более высокие, чем у риелторов, оперирующих тысячами объектов по всей стране.