Процедура покупки недвижимости


Приобретение недвижимости в Испании (впрочем, как и в любой другой стране) нельзя назвать элементарной задачей. Помимо наличия определенной суммы, при сделках подобного рода учитывается масса нюансов – тип объекта покупки, особенности законодательства и многое другое. По этой причине покупка недвижимости в Испании представляет собой довольно сложную процедуру, протекающую в несколько этапов и требующую максимально практичного, выгодного и рационального подхода.

Этап 1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА

Определившись с выбором жилья или иного объекта недвижимости (как правило – по результатам ознакомительного тура, организуемого компанией-посредником за ее счет), потенциальному покупателю необходимо «зарезервировать» выставленный на продажу лот. Для снятия его с торгов с продавцом заключается предварительный договор – оговаривающий, в том числе, внесение задатка, входящего в общую стоимость объекта недвижимости, однако не подлежащего возврату в случае срыва сделки по вине покупателя. Сумма такого первоначального взноса обычно невелика и колеблется в пределах 3-4% от итоговой цены приобретаемой недвижимости.

На первичном рынке продавцом чаще всего выступает непосредственный застройщик, а на вторичном – компания-риэлтор, предоставляющая всю необходимую помощь по процедурным вопросам покупки и заключении основного контракта. Стандартный контракт в обязательном порядке содержит пункты, касающиеся:
•    данных о покупателе и продавце;
•    всех значимых условий сделки (цены, сроков и способа оплаты, технических характеристик недвижимости, размера задатка и т.д.);
•    форс-мажорных обстоятельств, условий расторжения (если в этом возникнет необходимость) и прочих юридических аспектов.

Этап 2. ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ИСПАНСКОМ БАНКЕ

Эта операция обычно является самой простой, хотя и абсолютно необходимой не только для оформления непосредственно покупки недвижимости в Испании, но и для дальнейших финансовых операций (оформления ипотеки, внесения коммунальных платежей, выплаты налогов и т.д.). Оптимальный выбор того или иного банка обычно берут на себя квалифицированные специалисты компании-риэлтора – сообразуясь, прежде всего, с удобством открытия счета в том банке, услугами которого пользуется и застройщик либо прямой продавец, а также с солидностью банковского учреждения и его тарифной политикой. 

 Одним из приятных удобств является возможность открытия общего счета сразу на несколько человек (например, членов семьи). Также не возникает никаких проблем и не требует дополнительных финансовых средств оформление личных пластиковых карт для управления счетом в дальнейшем. 

Средства на покупку недвижимости в определенном законом размере вносятся на открытый счет еще до заключения контракта. Отсюда же в последующем будут совершаться все необходимые платежи – включая автоматическое списание налогов, оплаты за коммунальные услуги и пр.

Этап 3. ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ НОМЕР ИНОСТРАНЦА - NIE

Данный номер является абсолютно необходимым идентификатором личности для нерезидентов страны, без которого невозможно совершить ни одной сделки либо получить тот или иной документ. Выдача NIE совершается после обработки данных из документов, подаваемых в специализированный отдел полиции, занимающийся всеми вопросами иностранных граждан. В перечень таких документов входят:

•    шенген виза;
•    загранпаспорт (с отметкой о въезде в страну) и несколько его копий;
•    пара фотографий 3 х 4;
•    оригинал и копия билетов на обратный самолет;
•    оригинал и копия договора резервирования недвижимости;
•    квитанция о выплате задатка;
заявление на получение NIE в 2-х экземплярах.

Обычно срок получения номера составляет порядка 60 дней (причем как подача документов, так и выдача решения осуществляется в населенном пункте, на балансе которого находится приобретаемая недвижимость).

Этап 4. КРЕДИТ ПО ИПОТЕКЕ

Покупка недвижимости в Испании чаще всего более чем наполовину осуществляется за счет средств, полученных в кредит по ипотеке (в зависимости от банка эта сумма может достигать 60, и даже 70% итоговой стоимости приобретаемого объекта). Срок погашения ипотечного кредита в Испании в среднем около 30 лет, а годовая ставка – 3%. 
Для получения кредита необходимо соответствовать определенным возрастным категориям, а также  заранее предоставить банку весь пакет необходимых документов:

  • справку о доходах (или налоговую декларацию) – для граждан РФ обычно это форма 2 НДФЛ за один-два последних года;
  • справка с места работы (содержащая сведения о должности, стаже и размере заработной платы);
  • выписка из банковского счета (также за год), а также наличие депозитных счетов;
  • документы о праве собственности на компанию (для бизнесменов);
  • рекомендательное письмо из банковского учреждения страны пребывания.

Данный перечень может варьироваться, однако каждый документ должен быть переведен на испанский язык и нотариально заверен. Копии вышеперечисленных документов рекомендуется выслать банку заранее, что существенно сократит время рассмотрения их профильными специалистами, выносящими решение о кредите (как правило, общий срок рассмотрения составляет около 30 дней, а комиссия банка – порядка 2% цены недвижимости).

Этап 5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ

Как только будет получен идентификационный номер иностранца, открыт счет в банке и  оформлен кредит (с занесением средств на данный счет), вся документация заверяется у нотариуса и назначается срок оформления купчей. Присутствовать при подписании договора желательно, но не обязательно (как покупателя, так и продавца могут представлять их доверенные лица).  В случае личного присутствия для граждан, не владеющих испанским языком, необходимо озаботиться присутствием при заключении договора переводчиком – поскольку купчая и документы об окончательном расчете составляются на испанском языке и контролируются, в плане чистоты всех юридических и финансовых операций, профильными квалифицированными экспертами.
Завершение сделки знаменуется передачей собственнику ордера на недвижимость и ключей (если объектом выступает жилье).

Этап 6. ПЕРЕДАЧА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Получив ордер и право собственности, процедура купли-продажи для клиента заканчивается. Однако покупка недвижимости в Испании требует еще и дополнительных финансовых трат и последующих забот. 

  1. Во-первых, покупателю необходимо, помимо стоимости самого объекта и комиссий, оплатить текущий расходы и налог на добавленную стоимость испанскому государству (10% за жилой объект и 16% - за любой другой). 
  2. Во-вторых, еще порядка 4% придется на ряд сопутствующих налогов и сборов. 
  3. В-третьих, документы (по ипотеке, нотариально заверенные копии договоров) потребуют регистрации в Государственном реестре собственности, что займет еще около 3-х месяцев. Лишь после этого владелец становится полноправным обладателем не только оригинала купчей и выписки из Госреестра, но и сможет законно оформить годовую шенгенскую визу. 

Таким образом, с помощью грамотных специалистов и разумного подхода положительный результат приобретения недвижимости всегда будет 100%-ным. После чего владельцу останется только продолжить процедуру последовательного получения испанского гражданства, попутно занимаясь своими текущими делами.